En 2010, lorsque la ville de Los Angeles a proposé pour la première fois l’extension de son réseau de tramway Green Line au sud de la région Redondo Beach Galleria / Torrance, les propriétaires de la région se sont inquiétés des conséquences économiques d’une telle expansion pourrait avoir sur leurs maisons. et établissements commerciaux. C'est en partie la raison pour laquelle, à partir de 2018, le département Metro (anciennement MTA) étudie toujours la question. Ainsi, près d’une décennie de débats peut nous en dire plus sur les conséquences d’un prolongement de la voie ferrée dans votre quartier sur la valeur de votre propriété.

Qu'est-ce qui détermine la valeur de la propriété?

Le problème est compliqué. En effet, de nombreux facteurs entrent en jeu dans la détermination de la valeur des propriétés, dont l’accessibilité aux transports en commun n’est qu’un seul. Les lignes de transport en commun (y compris les garages d'autobus et les gares de triage) sont souvent construites à proximité des zones industrielles et des voies rapides - et ces deux utilisations du sol ont un effet négatif sur les valeurs. En outre, une réglementation restrictive de l'utilisation des sols peut empêcher l'augmentation de la valeur des propriétés en limitant le développement. Enfin, les zones dans lesquelles des lignes de transport en commun rapides sont construites varient énormément dans leur vitalité économique et la répartition de leurs revenus.

Comparaisons historiques

Historiquement, la plupart des études sur l’effet du transport en commun ont montré que la proximité du transport en commun augmentait la valeur des propriétés (ce qui est une excellente nouvelle pour les passagers verts et les autres personnes qui s’engagent à intégrer le transit à leur vie). Des études ont montré un effet positif entre la valeur des propriétés résidentielles ou commerciales et le transit rapide dans plusieurs villes, dont Washington DC, la région de la baie de San Francisco, New York, Boston, Los Angeles, Philadelphie, Portland et San Diego. Cependant, des études menées à Atlanta et à Miami ont donné des résultats mitigés. À Atlanta, les zones à revenu élevé situées à proximité des gares ferroviaires ont enregistré une baisse de la valeur des propriétés dans une étude, tandis que les zones à faible revenu ont affiché une augmentation de la valeur. À Miami, peu ou pas d’augmentation de la valeur de la propriété a été constatée à proximité des stations de métro MetroRail.

Alors que le logement à distance de marche d'une gare peut souvent donner lieu à une prime, certaines études ont montré que le fait d'habiter juste à côté d'une station peut réduire la valeur des propriétés. Une étude réalisée en 1990 dans la région de la baie de San Francisco a révélé que les maisons situées à moins de 300 mètres d'une gare de Caltrain se vendaient avec un rabais moyen de 51 000 dollars, tandis que celles situées à moins de 300 mètres d'une station de métro léger VTA de San José se vendaient avec une réduction moyenne de 31 000 dollars. La même étude a révélé que le fait de vivre à proximité d’une station de métro BART n’avait aucun effet de nuisance et une autre étude a révélé qu’une situation similaire était également vraie à Portland.

Accessibilité

L'effet du transit sur les valeurs des propriétés varie en fonction de plusieurs variables.

1. L'effet a tendance à être plus prononcé sur les terrains situés à distance de marche d'une station, généralement considérés comme situés entre un quart et un demi-mille. La facilité d'accès à une gare via une voiture a peu d'effet.
2. Plus l'accès à l'emploi de la ligne de chemin de fer sera grand, plus l'impact sur la valeur des propriétés sera grand, à la fois pour les résidents qui cherchent un emploi et pour les entreprises qui attirent des employés.
3. Plus le transit est important pour l'ensemble de la région, plus l'impact sur la valeur des propriétés est important. Il est plus intéressant de vivre ou de louer des bureaux à proximité de systèmes plus grands qui transportent des passagers vers plus d'endroits que de vivre ou de louer à proximité de systèmes plus petits.
4. La disponibilité de terrains aménageables à proximité des gares a un impact plus positif sur la valeur des propriétés que si le développement du terrain était restreint. Il est donc important que les villes adoptent une approche proactive et encouragent un développement axé sur les transports en commun si elles souhaitent tirer pleinement parti de la construction d'une ligne de chemin de fer. San Diego est peut-être la ville qui a le mieux réussi à promouvoir de manière agressive les sites de stations pour un développement axé sur les transports en commun.

L'accessibilité offerte par la ligne de chemin de fer affecte la modification des valeurs de propriété qui en résulte. Par exemple, une ligne de train de banlieue réservée aux périodes de pointe peut renforcer la valeur des maisons unifamiliales, dont les résidents peuvent occuper des emplois traditionnels et posséder un véhicule les soirs et les week-ends. Cette même ligne de période de pointe pourrait avoir peu d’effet sur le logement multifamilial avec un pourcentage élevé de résidents dépendants du transport en commun. De même, les employeurs ayant des journées de travail traditionnelles peuvent payer une prime pour être situés à proximité de gares de train de banlieue, alors que les détaillants et autres employeurs proposant des horaires non traditionnels ne le peuvent pas.

La question de l’accessibilité suggère également que, à mesure que le système ferroviaire d’une région donnée se développe et s’étend, les terrains proches des gares ferroviaires qui n’ont pas encore augmenté de valeur peuvent le faire à mesure que de nouvelles lignes ferroviaires sont ouvertes. La valeur des propriétés peut encore augmenter si la pression du développement devient telle que les codes de zonage sont finalement assouplis. La hausse continue des prix de l’essence accroît également la valeur de la vie à proximité des stations de transport en commun.

Lignes de bus et valeurs de propriété

Contrairement au rail, peu d'études ont examiné l'effet du transport en commun rapide par bus sur la valeur des propriétés. L’avantage souvent cité du transport en commun rapide par autobus est qu’il est flexible et qu’il peut facilement être modifié. Cet avantage est probablement un inconvénient en termes d’effet du transport rapide par bus sur la valeur des propriétés par rapport aux lignes de chemin de fer. Les développeurs pourraient être moins susceptibles de s’appuyer sur une option de transport qui pourrait théoriquement être interrompue à tout moment. Cependant, l'une des premières études sur ce sujet, qui portait sur le East Busway à Pittsburgh, a révélé une augmentation significative mais modeste de la valeur des propriétés pour les résidences situées à proximité d'une station East Busway.

Le facteur de nuisance

Le facteur de nuisance s'est avéré être un problème principalement dans les zones de banlieue calmes. La nature intrinsèquement plus forte des zones à forte densité masque les effets éventuels d’une ligne de transit, en particulier du rail. La nuisance de la vie à proximité d'une station peut être surmontée grâce à une planification minutieuse visant à protéger le bruit et la pollution visuelle des propriétés adjacentes. Les personnes qui ont visité la région de San Francisco peuvent affirmer que Caltrain est beaucoup plus bruyant que le BART ou le train léger.

Une nouvelle approche

Certains défenseurs du transport en commun soutiennent qu'une ligne de transport en commun pourrait augmenter la valeur de la propriété de manière tellement importante que l'augmentation des taxes foncières en résultant pourrait couvrir une partie importante des coûts en capital du rail. Certains politiciens de Toronto ont proposé d'utiliser cette nouvelle approche du financement des augmentations d'impôts pour aider à payer l'extension du métro Sheppard de la ville.

Globalement, il a été constaté que la présence du transit ferroviaire avait un effet bénéfique significatif mais léger sur la valeur des propriétés résidentielles et commerciales, à l’exception des parcelles résidentielles situées juste à côté de la gare. Dans certains cas, mais pas tous, les propriétaires ont constaté une légère baisse de la valeur des propriétés en raison du facteur de nuisance.